Как заработать на субаренде коммерческой недвижимости: опыт практика

Что такое субаренда коммерческой недвижимости

Субаренда — это когда вы арендуете большой объект, делите его на небольшие отделы и сдаёте их в субаренду. Например, берёте помещение за 200 тысяч рублей, пересдаёте за 350 тысяч, разница — 150 тысяч. После вычета накладных расходов остаётся около 100 тысяч рублей с одного объекта. Главное — создать концепцию, чтобы не конкурировать с соседними помещениями просто по квадратным метрам.

Концепция может быть разной: юридический центр, beauty-коворкинг, многофункциональный центр. Арендаторы приходят не только за площадью, но и за готовым решением своих задач — дополнительными продажами, сервисом, охраной. Вы берёте на себя мелкие заботы, а человек зарабатывает деньги на своём деле.

Какие объекты можно сдавать в субаренду

Одно из направлений — нестационарные торговые объекты (павильоны). Их можно ставить на земельных участках многоквартирных домов, которые принадлежат жильцам. Аренда земли у ТСЖ или ЖСК обходится примерно в 1000 рублей за квадратный метр в Санкт-Петербурге, в регионах — 500–600 рублей. Вы берёте участок, привозите павильон и сдаёте его в субаренду.

Другой вариант — классический стрит-ритейл. Можно арендовать помещение и разделить его на несколько арендаторов, например, химчистку, салон красоты и пункт выдачи заказов. Также подходят офисные помещения на втором этаже, где можно создать юридический центр или другой сервисный кластер.

Важно правильно оформить документы: проект благоустройства, подключение к электроэнергии, проверки государственных органов. Если всё сделать грамотно, проблем не будет.

Как найти земельный участок под павильон

Сначала найдите дом с земельным участком, который подходит под вашу деятельность. Можно просто ходить по улицам и выбирать приглянувшиеся дома, а затем через специальные программы узнать, кто управляет домом — ТСЖ, ЖСК или управляющая компания. С ТСЖ или ЖСК можно заключить договор аренды земли.

Перед подписанием договора проверьте участок: нет ли там коммуникаций, есть ли обременения. Получите протокол от председателя о том, что он имеет право сдавать землю в аренду. После этого можно ставить павильон и искать субарендаторов.

Ошибки в документах могут привести к сносу объекта. Например, если не проверить участок, комитет по контролю за имуществом может признать установку незаконной и снести павильон. Поэтому лучше потратить время на сбор правильного пакета документов.

Экономика павильона: расходы и доходы

Рассмотрим пример: павильон площадью 24 квадратных метра. Аренда земли обходится в 24 тысячи рублей в месяц (по 1000 рублей за метр). Павильон разделён на два отдела по 12 метров, каждый сдаётся за 60 тысяч рублей. Итого доход — 120 тысяч рублей. Вычитаем аренду земли, получаем 96 тысяч рублей чистой прибыли. Арендаторы дополнительно оплачивают электроэнергию по своим счётчикам.

Сам павильон можно купить б/у за 300 тысяч рублей, перевозка обойдётся ещё в 40 тысяч. Вложения окупаются, а объект можно продать, если понадобятся деньги. Бизнес считается пассивным доходом, если документы в порядке и арендаторы стабильно платят.

Налоги: можно использовать ООО на упрощёнке «доходы минус расходы» и платить 7% от чистой прибыли. ООО удобно тем, что его можно быстро продать, просто переоформив учредителей.

Как выбрать место и оценить трафик

Для успеха важна проходимость. Желательно, чтобы мимо павильона проходило не менее 200 человек в час. Лучше всего считать трафик с 17 до 19 часов — в час пик, когда люди возвращаются домой и заходят за покупками. Также важен проходящий трафик: наличие автобусной остановки и пешеходного перехода рядом повышает ликвидность места.

Работать лучше в спальных районах, где больше жителей и выше вероятность, что люди зайдут и купят. Для разных арендаторов требования к трафику могут отличаться, но общий принцип — выбирать места с активным пешеходным потоком.

Не стоит забывать, что павильон должен быть подключён к электричеству. Минимум 30 кВт на объект. Если подключение без договора, могут выписать крупный штраф за бездоговорное потребление.